Der Energieausweis - das Wichtigste für Sie kompakt im Überblick

Aktualisiert: 07. 02. 2020

Der Energieausweis ist in der Immobilienbranche mittlerweile ein ständiger Begleiter. Seit 01. Juli 2008 ist er verpflichtend und soll er Immobilieninteressenten einen Vorausblick bieten, auf welchem energetischen Standard sich eine Immobilie befindet und mit welchen Nebenkosten zu rechnen ist. Daraus ist ersichtlich, welche Modernisierungen gegebenenfalls sinnvoll sind.

 

 

Der Energieausweis nimmt einem Interessenten nicht die Aufgabe ab sich mit der energetischen Versorgung, Dämmung etc. auseinander zu setzen, aber er gibt ihm einen ersten Anhaltspunkt in welchem energetischem Rahmen sich das Objekt bewegt. Aus diesem Grund möchten wir im Folgenden die am häufigsten auftretenden Fragen und Besonderheiten erläutern.

 

Wann ist ein Energieausweis notwendig?

 

Der Gesetzgeber hat das das Erstellen eines Energieausweises in Deutschland seit dem Jahr 2008 zur Pflicht gemacht. Doch nicht jeder Immobilienbesitzer ist automatisch dazu verpflichtet, auch wenn dies von einigen Energieberatern behauptet wird. 

Grundsätzlich gilt: ein Energieausweis ist nur zu erstellen, wenn ein Haus oder eine Eigentumswohnung zum Verkauf angeboten oder neu vermietet werden soll. 

Aber hier gibt es wiederum einige Ausnahmen: Denkmalgeschütze Immobilien sind gänzlich von der Energieausweispflicht befreit. 

Alternativ kann für Interessenten bei Denkmalimmobilien die Nebenkostenaufstellungen der vergangenen 1 bis 2 Jahre erstellt werden. Auch aus diesen lässt sich der energetische Zustand der Immobilie ableiten, meist sogar wesentlich genauer . 

Auch bei Zwangsversteigerungen wird vom Gesetzgeber auf den Energieausweis verzichtet. 

Bei dem Verkauf oder der Vermietung von Ferienimmobilien ist in der Regel, solange gewisse Werte nicht überschritten werden, ebenfalls kein Energieausweis notwendig. 

Hinweis: der Energieausweis und dessen Werte sind prinzipiell mit Veröffentlichung des Exposés oder bei der Besichtigung auszuweisen. Spätestens jedoch beim Notartermin muss der Käufer den Energieausweis ausgehändigt bekommen. Die Klausel des Energieausweises ist im Kaufvertrag aufgeführt und wird vom Notar noch einmal angefragt. Manche Notariate haben die Beurkundung wegen Fehlen des Energieausweises bereits verschoben.

Wichtig zu wissen: Bei stichprobenartigen Test Bußgelder werden angedroht oder verhängt, diese können bis zu 15.000 EUR betragen!

 

Welche Art von Energieausweis benötigen Sie?

Wann welche Art von Ausweis benötigt wird ist zugegebenermaßen nicht ganz einfach zu verstehen, wenn dies nicht zum Alltagsgeschäft gehört.

Es gibt zwei Arten von Energiepässen: den Verbrauchsausweis und den Bedarfsausweis.

 

Zur Erklärung: Mit einem Bedarfsausweis liegen Sie immer richtig, unabhängig vom Baujahr, dem Modernisierungsstand oder der Anzahl von Wohneinheiten. Aber die Kosten für diesen sind deutlich höher als bei einem Verbrauchsausweis. 

 

In diesen Fällen ist der Bedarfsausweis verpflichtend:

Bei Neubauten, die nach 2008 errichtet wurden. Bei Wohn- & Geschäftsgebäuden mit weniger als 5 Wohneinheiten,  deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und seither nicht modernisiert wurde oder modernisiert wurde, aber nicht nach der Wärmeschutzverordnung von 1977. 

 

Fällt Ihre Immobilie nicht unter eine der beiden Rubriken, haben Sie die Wahl zwischen einem Verbrauchs- bzw. Bedarfsausweis.

 

Wie lese ich einen Energieausweis?

Grundsätzliche fließen in die Berechnung der verschiedenen Energiepässe unterschiedliche Werte ein. 

Der Bedarfsausweis berechnet den Energiebedarf eines Gebäudes auf Basis seiner Bauweise. Hier werden berücksichtigt: die die Art der Dämmung, die Wandstärke und die Haustechnik und auch Aspekte wie der Standort oder die dort vorherrschenden Witterungsbedingungen.

Der Verbrauchsausweis berechnet sich nach den tatsächlichen Verbrauchswerten der vergangenen drei Jahre. Da hier die Möglichkeit besteht, dass das Nutzerverhalten einzelner Mietparteien den Wert extrem beeinflussen kann wurde die Regelung eingeführt, dass bei Wohnimmobilien mit weniger als 4 Wohneinheiten der Bedarfsausweis auszustellen ist. Dies soll einer möglichen Verzerrung bei kleinen und älteren Immobilien entgegenwirken.

 

Auf Seite 1 des Energiepasses finden Sie neben den groben Fakten der Immobilie - Baujahr, Heizungsart etc., auch die Art des gewählten Ausweises. Bei einem Bedarfsenergieausweis finden Sie auf Seite 2, bei einem Verbrauchsausweis auf Seite 3 den Energiebedarf: 

Seite 2: End- und Primärenergieverbrauch                                          Seite 3: End- und Primärenergieverbrauch

 

Quelle: BMWI

Hier stehen zwei Faktoren im Fokus: die Endenergie und die Primärenergie.

Vereinfacht gesagt, gibt der Faktor der Endenergie - oberhalb der Achse -  Aufschluss darüber, wie viel Energie realistisch benötigt wird. Die Primärwert - unterhalb der Achse -  hingegen gibt an, wie viel Energie aufgewendet werden muss, um eine bestimmte Menge an Wärmeenergie zu erzeugen. Zahlreiche Faktoren wie z.B. die Dämmung werden hierbei jedoch nicht beachtet, weshalb dieser Wert grundsätzlich schlechter liegt, als der der Endenergie.

Energieausweis für Nichtwohngebäude

Gewerbeimmobilien benötigen einen „Energieausweis für Nichtwohngebäude“. Sollten Sie Besitzer oder aber Interessent einer gemischt genutzten Immobilie sein, sollten Sie darauf achten, dass zwei unterschiedliche Energieausweise ausgegeben werden.

Hintergrund: Ist beispielsweise ein Restaurant im EG eines mehrstöckigen Stadthauses, bei dem auch im Winter im Minutentakt die Türen geöffnet werden, ist dieser Energiebedarf ist keiner Weise vergleichbar mit dem der Wohneinheiten in den darüberliegenden Geschoßen.

 

Wer erstellt einen Energieausweis?

Ein Energieausweis kann sowohl online, als auch über einen Energieberater, Architekten o.ä. angefordert werden. Wer sich für die Online-Variante entscheidet sollte sich etwas Zeit nehmen. Vorteil bei diesem Verfahren: Es ist meist kostengünstiger und wesentlich schneller.

Alternativ, vereinbaren Sie einen Termin bei einem Fachmann. Der Termin zur Erstbesichtigung, die Dokumenteneinsicht, die Erstellung und anschließende Übersendungen des Ausweises nehmen gerne nicht nur Tage sondern Wochen in Anspruch. Aber sollten Sie nicht unter Zeitdruck stehen, erhalten Sie hier einen aussagekräftigen Ausweis.

Wie bereits oben aufgeführt unterscheiden sich die Ausweise preislich voneinander. So können Verbrauchsausweise bereits ab ca. 60 EUR, Bedarfsausweise meist jedoch erst ab 400 EUR bezogen werden. Wichtig ist auf jeden Fall, dass Sie die richtige Art des Ausweises erstellen lassen, denn auch bei dem falschen Dokument drohen Bußgelder.

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